Bańka mieszkaniowa – czy niedługo pęknie? Ceny mieszkań zbliżają się do tych sprzed krachu lub je przewyższają

Bańka mieszkaniowa pękła dekadę temu, wywołując wielki krach na rynku nieruchomości. Dziś ceny mieszkań są rekordowo wysokie, a Polacy masowo zaciągają kredyty hipoteczne. Czy wkrótce grozi nam kolejny kryzys?

Bańka mieszkaniowa to określenie, które budzi niepokój wielu osób w Polsce. Widmo jej pęknięcia krąży nad naszym rynkiem nieruchomości od lat 2007–2008, kiedy to pnące się w górę ceny nieruchomości w końcu się załamały, wywołując krach, który wielu boleśnie odczuło. Coraz większa część inwestorów i analityków zaczyna się zastanawiać, czy dzisiejsze wysokie ceny mieszkań również są sztucznie zawyżone – i czy wkrótce rynek ponownie czeka kryzys.

Bańka mieszkaniowa – co to takiego?

Zasady działania bańki mieszkaniowej są takie same jak każdej innej bańki spekulacyjnej. Najkrócej mówiąc, chodzi o sztuczne zawyżanie cen nieruchomości przez deweloperów i inwestorów w celu zwiększenia zysków. Proceder ten powoduje również zwiększenie popytu na mieszkania na sprzedaż oraz kredyty hipoteczne, ponieważ przestraszeni wizją dalszych podwyżek klienci wolą kupić nieruchomość, zanim to nastąpi.

Bańka mieszkaniowa jest jednak niebezpieczna. Gdy ceny mieszkań zbyt silnie przekroczą możliwości nabywcze klientów, ci przestają kupować, a rynek gwałtownie się załamuje. Nieruchomości zaczynają wówczas tracić na wartości, firmy deweloperskie upadają, inwestycje mieszkaniowe są porzucane w połowie budowy, a osoby, które zaciągnęły wysokie kredyty na kupno nieruchomości, zostają z długami i bez wymarzonych mieszkań.

Ceny mieszkań wyższe niż dekadę temu

Większość Polaków doskonale pamięta, co działo się na rynku nieruchomości, gdy dekadę temu pękła poprzednia bańka mieszkaniowa. Trudno więc się dziwić, że obecne rekordowo wysokie ceny mieszkań budzą niepokój. W II kwartale 2008 roku, tuż przed załamaniem rynku, średnie transakcyjne ceny mieszkań w Warszawie sięgały według NBP 8611 zł/mkw. na rynku pierwotnym. Obecnie ceny te sięgają już 8560 zł/mkw., a większość ekspertów przewiduje, że w przyszłym roku będą nadal rosnąć.

Średnie transakcyjne ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Jak widać w tabeli, ceny mieszkań z rynku pierwotnego zbliżają się do tych sprzed krachu lub je przekraczają w wielu polskich miastach. Tak silne podwyżki ominęły jak dotąd głównie mniejsze miejscowości, zaś z większych miast w zasadzie tylko Kraków, gdzie obecnym średnim cenom (6915 zł/mkw.) daleko jeszcze do tych sprzed dekady (8027 zł/mkw.). Ceny rosły jednak wszędzie, choć z różną dynamiką.

Bańka mieszkaniowa – czy znowu nam grozi?

Czy te dane cenowe są oznaką pęczniejącej bańki cenowej? Z pewnością są powody, by się tego obawiać. W największych ośrodkach miejskich ceny mieszkań rosną w skali roku nawet o kilkanaście procent – wolniej niż przed poprzednim kryzysem, gdy podwyżki sięgały nawet kilkudziesięciu procent, jednak nadal znacznie. Wielu deweloperów już zaobserwowało związany z oporowymi cenami spadek sprzedaży mieszkań. To zaś w dalszej perspektywie może grozić tym firmom trudnościami finansowymi i wydłużoną realizacją inwestycji.

Z kolei nabywcy zaciągają rekordowo dużo kredytów hipotecznych – według danych Biura Informacji Kredytowej w październiku 2018 r. zawnioskowało o nie o 13,2 proc. więcej osób niż rok wcześniej. Kredyty są również zaciągane na coraz wyższe kwoty.

– Wzrostowi liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy sprzyja nadal bardzo dobra sytuacja gospodarstw domowych, której towarzyszy optymizm co do przyszłej sytuacji finansowej. Natomiast wnioskowanie o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż w 2017 r. może mieć swoje główne źródła zarówno we wzroście cen nieruchomości, jak i wzroście zdolności kredytowej – komentuje prof. Waldemar Rogowski z BIK.

Warto też dodać, że znaczący wpływ na wzrosty cen mają inwestorzy, którzy masowo wykupują lokale pod mieszkania na wynajem. Zdaniem NBP od stycznia do marca 2018 r. aż 71 proc. mieszkań w siedmiu największych miastach Polski kupiono za gotówkę, co jasno wskazuje, że nabywali je właśnie inwestorzy. To złe wieści dla przeciętnego Kowalskiego, ponieważ ten masowy wykup mieszkań pod inwestycję zachęca deweloperów do dalszego podwyższania cen.

[QUIZ] Sprawdź, czy dasz się oszukać! Pułapki w ogłoszeniach nieruchomości

Ceny mieszkań rosną, ale do bańki wciąż może być daleko

Wszystkie te sygnały dają powody do niepokoju – możliwe jednak, że są to obawy nieuzasadnione. Żeby zaistniała bańka mieszkaniowa, ceny nieruchomości muszą być podnoszone sztucznie. Tymczasem na obserwowany od pewnego czasu wzrost cen mieszkań wpływają przede wszystkim:

  • rosnące koszty materiałów budowlanych,
  • rosnący koszt robót budowlanych (związany z niedoborem pracowników),
  • drożejące działki budowlane.

Wszystko to skłania deweloperów do przerzucania części rosnących kosztów budowy na klienta, by móc liczyć na zysk. Co więcej, sytuacja ta raczej nie poprawi się w najbliższym czasie. Zasób atrakcyjnie położonych działek pod zabudowę stale się kurczy, zaś niedobór pracowników w sektorze budowlanym to długofalowe zjawisko, związane m.in. z niżem demograficznym.

Warto też przypomnieć, że sytuacja gospodarcza jest dziś inna niż przed poprzednim krachem rynkowym. Dekadę temu gwałtowny popyt na mieszkania na sprzedaż napędzało przede wszystkim przystąpienie Polski do Unii Europejskiej i związane z nim otwarcie rynku. Deweloperzy sprzedawali lokale na etapie „dziury w ziemi", a Polacy masowo zaciągali kredyty na ich zakup w walutach zagranicznych, m.in. frankach szwajcarskich. Obecnie tych ostatnich banki praktycznie już nie udzielają, deweloperzy budują inwestycje etapami, zaś rynek wydaje się dużo bardziej stabilny.

Przejrzyj oferty mieszkań na sprzedaż na stronie lub pobierz aplikację Gratki

Na dobrą kondycję rynku nieruchomości zdaje się też wskazywać liczba mieszkań oddawanych do użytkowania, która z każdym rokiem rośnie. Według GUS od stycznia do końca września tego roku takich lokali było 129,7 tys., czyli o 4,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Deweloperzy otrzymali też o 1,4 proc. więcej pozwoleń na budowę, a mieszkań, których budowę rozpoczęto, było o 8,2 proc. więcej.

Wideo

Przemysław Zańko

  • Polskatimes
Więcej na temat:

Komentarze

Liczba znaków do wpisania:  4000/4000

Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Jeśli uważasz, że któryś z komentarzy łamie regulamin, to wyślij nam link do tego artykułu na pomoc@naszemiasto.pl

Wybrane dla Ciebie

Powiązane

Więcej na temat:
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, wyłącz Adblock na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3