Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Ceny mieszkań rosną w niebezpiecznym tempie. W Gdańsku drożeją najszybciej

Aleksandra Chomicka
Najświeższa na rynku gdańskim nadmorska inwestycja to Tarasy Bałtyku, zlokalizowane w pierwszej liniii zabudowy, przy pasie rekreacyjnym i lasach, oddzielających dzielnicę od plaży.
Najświeższa na rynku gdańskim nadmorska inwestycja to Tarasy Bałtyku, zlokalizowane w pierwszej liniii zabudowy, przy pasie rekreacyjnym i lasach, oddzielających dzielnicę od plaży. materiały prasowe Allcon Osiedla/Tarasy Bałtyku
Średnia cena metra kw. w największych miastach wzrosła w ostatnim roku średnio o 8,5 proc. W niektórych miastach wzrost liczony jest w skali dwucyfrowej. W Gdańsku porównanie cen rok do roku dało w czerwcu br. wynik 14,3 proc., miesiąc później dynamika wzrostu była już na poziomie 16 procent (a średnia cena 1 m kw. wynosiła 6390 zł). Co to oznacza? Że ceny rosną coraz szybciej.

W analizach podawane są najczęściej wyniki z sześciu największych polskich aglomeracji. Z tego rankingu wynika, że średnie ceny w Gdańsku rosną w tej grupie najszybciej. Obecnie ustępują obecnie jedynie cenom w stolicy - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.
Jednak to nie jest wcale rekord absolutny. Porównanie przeprowadzone dla 16 największych polskich miast zmienia drabinkę. Rekord należy do Katowic, gdzie w ciągu 12 miesięcy ceny wzrosły o 1/4. Kolejne miejsca w tym specyficznym rankingu przypadły Bydgoszczy (17,5 proc.), Gdańsk z najnowszymi wynikami (16 proc.) zamyka podium, odbierając medalowe miejsce Szczecinowi (15 proc.).

Przyczyny wzrostu cen

Do tej pory za taką galopadę cen piętnowano głównie inwestorów na rynku mieszkaniowym. Dzisiaj wiadomo już, że za wzrostem cen stoi nie tylko wysoki popyt, ale i rosnące koszty budowy, na które składają się droższe działki, materiały budowlane i problemy z wykonawstwem. Jak wynika z danych PSB handel, wzrost cen niektórych materiałów budowlanych w skali r/r wynosi nawet kilkadziesiąt procent. Drewno i płyty OSB podrożały o 36 proc., izolacje termiczne o 12 proc., a elementy do budowy ścian i kominów o 11 proc. A warto pamiętać o tym, że budują nie tylko deweloperzy. Duży popyt na materiały budowlane generują również inwestorzy indywidualni oraz uruchamiane właśnie inwestycje samorządowe, finansowane ze środków UE. Jak twierdzą analitycy, na rynku brakuje około 150 tys. pracowników budowlanych i problem ten - pomimo rosnących wynagrodzeń narasta. Jedynym argumentem inwestorów są pieniądze, co przekłada się na finalne koszty budowy.

Warto też zauważyć, że osobnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen transakcyjnych jest zmiana struktury sprzedawanych mieszkań. Najwięcej nowych inwestycji mieście sytuuje się na wyższej półce cenowej, nic dziwnego, że średnia rośnie. Dotyczy to również rynku wtórnego, bo po pierwsze - większość ofert stanowią już mieszkania zbudowane w ostatnim ćwierćwieczu (z przewagą tych z XXI wieku), a po drugie właściciele starszych zasobów nie mają kompleksów...

Gdańsk, przypadek szczególny

Bardzo szybki wzrost średniej ceny 1 m kw. nowych lokali z Gdańska zasługuje na to, żeby dokładniej zbadać jego przyczyny. Można je podzielić na dwie grupy: obiektywne i subiektywne. Te pierwsze już omówiliśmy: dotyczą całego kraju, drugie wynikają ze specyfiki lokalnej. Nadal znaczący udział w popycie mają inwestorzy. W Gdańsku kupują mieszkania na wynajem nie tylko mieszkańcy aglomeracji, ale w dużym stopniu inwestorzy z całego kraju, Polacy mieszkający obecnie i pracujący poza krajem, a nawet cudzoziemcy. Interesują ich lokalizacje dogodne dla turystów, a więc przede wszystkim dolny taras i okolice Motławy. To sprawiło, że wzrosły ceny gruntów w tych okolicach, zwłaszcza za sprawą włączenia się w rywalizację na naszym rynku największych firm deweloperskich z całego kraju. Pomorscy deweloperzy również nie mówią pas. W efekcie atrakcyjnych inwestycji przybywa: na dolnym tarasie i nad Motławą realizowanych jest po kilkanaście projektów! A to winduje średnią cenę w całym mieście.
Oto najnowszy przykład: właśnie rozpoczęła się sprzedaż apartamentów w nowej inwestycji Tarasy Bałtyku, położonej w pierwszej linii zabudowy w pasie nadmorskim na Przymorzu. Ceny apartamentów: 9800 do 17 000 zł brutto za m kw. Najdroższy penthous na szczycie schodkowej piramidy – 2 840 000 zł brutto. Na najatrakcyjniejsze lokale potencjalni klienci zapisywali się w kolejce rezerwacyjnej już kilkanaście miesięcy wcześniej...

Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują natomiast, że w II kw. 2018 r. znacząco spadł udział gdańskich lokali z ceną do 5000 zł/m kw. Tańsze lokale szybko znajdują nabywców, w nowych ofertach jest ich mniej. W jeszcze większym stopniu dotyczy to Gdyni, gdzie buduje się więcej niż w ostatnich latach, ale też w droższych segmentach rynku. W stolicy województwa sytuacja jest lepsza: w połowie 2018 r. co czwarte nowe mieszkanie z Gdańska, wciąż kosztowało mniej niż 5000 zł/m kw.

Na czym więc polega niebezpieczeństwo związane z tak szybkim wzrostem cen? Dotyczy ono przede wszystkim tych inwestycji, które są już w toku i osób, które kupiły mieszkania przed kilkoma, a nawet kilkunastoma miesiącami. Mimo że o marżach deweloperów krążą legendy – często w segmencie popularnym są one na takim poziomie, że gwałtowny wzrost cen może „obalić” kalkulacje. W praktyce oznacza to, że ustalona wcześniej cena może być za niska w stosunku do obecnych kosztów budowy...

Nie ryzykuj, kup gotowe

Najbezpieczniejszym rodzajem transakcji na rynku jest obecnie zakup gotowego domu lub mieszkania. Ponieważ ceny z rynku wtórnego są życzeniowe, a właściciele nieskłonni do negocjacji - warto rozejrzeć się za okazjami na rynku pierwotnym. Dotyczy to przede wszystkim tych, którzy szukają większych mieszkań dla rodziny. Na rynku jest coraz więcej lokali gotowych do użytku lub takich, które zostaną oddane w najbliższych miesiącach. Trzeba jednak podkreślić, że nie ma pełnego wyboru. To, co się najlepiej sprzedaje, a więc mieszkania 2-pokojowe i kompaktowe „trójki”, znika z ofert w pierwszych tygodniach a czasami nawet dniach sprzedaży nowej inwestycji. Natomiast na organizowanych (znowu, to najlepszy dowód na to, że coś się jednak na rynku zmienia!) dniach otwartych i w ofertach promocyjnych - można trafić na prawdziwe okazje.
Pojawiły się sygnały, że tempo wzrostu cen uruchomiło kolejny rynkowy mechanizm: popyt spekulacyjny, z którym mieliśmy do czynienia przed ponad dekadą. Tego typu inwestorzy kupują mieszkania na bardzo wczesnym etapie inwestycji i jeszcze zanim ta osiągnie finisz - spieniężają zysk. Co to oznacza? Odstępują odpłatnie swoje miejsce na zasadzie cesji praw do nieruchomości. Odbywa się to przy niskim zaangażowaniu środków: pierwsza wpłata do kasy dewelopera, po podpisaniu umowy wstępnej to z reguły 10 proc. wartości nieruchomości. W skrajnych przypadkach, gdy inwestycja szybko zyskuje na wartości - zyski z zakupu spekulacyjnego mogą sięgać 100 proc. Jednak dla osób, które szukają na rynku nieruchomości może to być i tak opłacalna transakcja. Trzeba jednak pamiętać o tym, że nie wszyscy deweloperzy się na cesję godzą. Warto więc najpierw sprawdzić, a dopiero potem podpisywać umowę na przejęcie (cesję) praw do nowego mieszkania.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gdansk.naszemiasto.pl Nasze Miasto