Gdańsk krajowym liderem pod względem podwyżek cen mieszkań na rynku wtórnym. Rosną ceny, spada dostępność mieszkań

Aleksandra Chomicka

W stolicy Pomorza nabywcy mieszkań na własne potrzeby rywalizują o najlepsze oferty z inwestorami, dla których kupno mieszkania w Gdańsku jest nadal gwarantem pewnej inwestycji. Mimo spadku opłacalności najmu, co sygnalizują analitycy rynku - nad Motławą i Zatoką Gdańską zwrot nakładów w skali roku jest największy (i pewny). To napędza wzrost cen. Rosną szybciej niż wynagrodzenia, co odbija się na możliwościach nabywczych przeciętnego Kowalskiego.
Nowy etap osiedla Optima w Gdańsku. To jedna z nielicznych propozycji z sektora popularnego
 Materiały prasowe/INPRO

Potencjalni nabywcy mieszkań, którzy od dłuższego czasu wstrzymują się z podjęciem decyzji o zakupie w przekonaniu, że już niebawem ceny zaczną spadać - stali się świadkami odwrotnego zjawiska: najwyższych w Polsce wzrostów cen. Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku kupujący dokonują transakcji w cenach o 17,9 proc. wyższych niż przed rokiem. Obecnie za 1 m kw. mieszkania płacimy średnio 6544 zł, czyli ok. 1000 zł więcej niż w 2017 r.
Dla inwestorów Gdańsk jest bardzo dobrym miejscem do lokowania swojego kapitału. Z jednej strony mogą liczyć na wynajem długoterminowy, ale w ostatnim czasie wielu inwestorów wybiera opcję wysoko rentownych wynajmów na doby, które z powodzeniem konkurują z ofertą hoteli - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Inwestorzy i kupujący pierwsze mieszkania

Kupujący dla siebie i ci, którzy inwestują w nieruchomości rywalizują również w innej kategorii: ich głównym celem są takie same mieszkania, co dodatkowo nakręca ceny.
- Najszybciej nabywców znajdują mieszkania o powierzchni 45-50 m kw., które są najlepszym produktem dla inwestorów, ale także jako mieszkania na start - podkreśla Marcin Jańczuk.

Jednak dla nabywców tych ostatnich konkurencja z inwestorami ma opłakane skutki. Stosunkowo duży wzrost cen w krótkim czasie - to zjawisko ma niepokojące następstwa, jeżeli porównamy te dane z dynamiką wzrostu średnich płac. Wprawdzie rekordowo niska stopa bezrobocia wymusiła wzrost nominalnych wynagrodzeń, ale ceny mieszkań poszybowały w górę o wiele wyżej, m.in w Gdańsku. Analiza portalu RynekPierwotny.pl wskazuje, że w których miastach wojewódzkich wzrosty wynagrodzeń nie kompensują coraz wyższych kosztów zakupu lokali.

Warto sprawdzić, gdzie sytuacja się poprawiła.
Analiza uwzględnia dostępność mieszkań w miastach wojewódzkich w I kw. 2016 r. oraz I kw. 2018 r. Przyjęcie początku 2016 r. jako punktu wyjściowego wydaje się zasadne, bo w tym czasie były już widoczne symptomy dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym. Autorzy analizy uwzględnili tylko dostępne zmiany przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto z sektora przedsiębiorstw.

ZOBACZ TAKŻE: Na wynajmie mieszkań dalej zarobisz?

Gdzie można kupić więcej

W ośmiu z 15 analizowanych miast możliwości nabywcze potencjalnie wzrosły. Najbardziej, bo aż o 11 proc. - w Kielcach. Na czele peletonu znalazła się także Zielona Góra - wzrost o 7 proc. Ciekawe jest, że aż w trzech z grupy największych miast - Krakowie, Poznaniu i Warszawie wzrost dochodów był na tyle duży, że dzisiaj można tam kupić mieszkania większe o 6 proc. niż dwa lata temu, uwzględniając aktualne przeciętne miesięczne wynagrodzenie. W Rzeszowie wzrost współczynnika to 4 proc., a w Białymstoku i- Wrocławiu - 2 proc.
Tylko w jednym mieście wojewódzkim, w Olsztynie, sytuacja się nie zmieniła.

Kto najwięcej stracił w dwa lata? Łódź i Gdańsk

Lista miast, w których obecne dochody pozwalają na zakup mniejszego mieszkania, jest krótsza. W stosunku do początku 2016 roku najwięcej stracili mieszkańcy Łodzi i Gdańska:

  • Łódź - spadek o 6 proc.
  • Gdańsk - spadek o 5 proc.
  • Katowice - spadek o 4 proc.
  • Lublin - spadek o 3 proc.
  • Szczecin - spadek o 3 proc.
  • Bydgoszcz - spadek o 2 proc.
  • Opole - spadek o 1 proc.

Dość odczuwalny spadek dostępności cenowej łódzkich mieszkań nie wydaje się bardzo dużym problemem, bo tamtejszy rynek nadal notuje wyniki lepsze od średniej. Dodatkowo łodzianie mają alternatywę dla mieszkań deweloperskich w postaci znacznie tańszych „M” z rynku wtórnego. Gorzej wygląda sytuacja w Gdańsku. Na wskutek szybkiego wzrostu cen mieszkań, stolica Pomorza znacząco pogorszyła swoją pozycję w rankingu dostępności metrażu i zbliżyła się do kiepskich wyników trzech największych metropolii (Warszawy, Krakowa oraz Wrocławia).

Wzrosty lub spadki wskaźnika dostępności cenowej mieszkań widoczne na powyższym wykresie, zawsze są wypadkową dwóch czynników - wahań cen metrażu oraz zmian poziomu wynagrodzeń. W Kielcach ceny mieszkań się nie zmieniły, a średnie wynagrodzenie wzrosło o 10 proc. Tyle samo, ile w Gdańsku, tylko tutaj ceny mieszkań wzrosły w ciągu 2 lat o 16 proc.

Coraz wyższe ceny mieszkań tradycyjnie już skłaniają klientów do powrotu do zainteresowania się rynkiem domów. W przypadku zabudowy szeregowej ceny rozpoczynają się już od kwot poniżej 500 tys. zł. Należy jednak pamiętać, że wykończenie takiej nieruchomości pochłonie więcej niż w przypadku standardowego mieszkania.

Uwaga na kredyty!

Wzrosty cen przekładają się na potrzebę zaciągnięcia wyższego kredytu. Eksperci Metrohouse i Expandera ostrzegają jednak, żeby z tym nie przesadzać. Stopy procentowe mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku, a wraz z nimi wzrosną raty kredytów. Osoby, które planują w najbliższym czasie kupić mieszkanie czy dom z pomocą kredytu, powinny mieć na uwadze dwie istotne rzeczy.

- Po pierwsze, coraz bardziej prawdopodobne wydaje się, że stopy procentowe w Polsce mogą zacząć rosnąć już w przyszłym roku. W kolejnych latach będą one zapewne coraz wyższe, a wraz z nimi będą rosły raty kredytów. Tymczasem, ze względu na wzrost cen mieszkań, Polacy zadłużają się na coraz wyższe kwoty. Obecnie, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m kw. wyniesie średnio 1996 zł (przy założeniu 10 proc. wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata wzrosłaby do 2738 zł. Dlatego zadłużając się, najlepiej nie przesadzać z kwotą długu. Obecnie mamy do czynienia z najniższym poziomem stóp procentowych w historii, ale ten stan nie będzie trwał wiecznie, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Większy tłok przy kasie

Kolejnym zagrożeniem, o którym warto pamiętać, jest ryzyko związane z bardzo dużym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi. Najnowsze dane BIK pokazują, że w sierpniu wartość udzielonych kredytów była aż o 27 proc. wyższa niż przed rokiem.
- Do banków, szczególnie tych z atrakcyjna ofertą kredytową, spływa bardzo dużo wniosków. W takich warunkach rośnie ryzyko odrzucania wniosków niekompletnych czy składanych przez osoby o nie najwyższych dochodach. Dlatego o kredyt hipoteczny najlepiej wnioskować w trzech bankach jednocześnie. Zaletą takiego postępowania jest to, że rośnie szansa na to, że otrzymamy finansowanie w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej zawartej ze sprzedającym mieszkanie. Gdybyśmy wnioskowali tylko w jednym banku i on odrzuciłby nasz wniosek, to wtedy musielibyśmy zaczynać całą procedurę od początku w innym banku, co jest niestety bardzo czasochłonne. Czasami może skończyć się to tym, że nie dostaniemy pieniędzy na czas, a więc utracimy zadatek i szansę na zakup wymarzonego mieszkania. Lepiej się więc zabezpieczyć składając kilka wniosków jednocześnie - dodaje ekspert Expandera.

Ceny mieszkań rosną nie tylko w Polsce

Ceny mieszkań to problem większości europejskich krajów. Od słynnego rynkowego kryzysu, który spowodował ich gwałtowny spadek, minęło 10 lat. Z tego ostatnie upłynęły na podwyżkach. Rekordowa - 82 proc. - miała miejsce w Islandii, co związane jest z rosnącą migracja do tego północnego kraju i z dynamicznym rozwojem turystyki.

Według autorów raportu z portalu RynekPierwotny.pl ceny mieszkań w całej Unii Europejskiej zaczęły wyraźnie rosnąć po 2013 roku. Miało to związek z poprawą koniunktury gospodarczej. Dzięki tym podwyżkom, ceny unijnych mieszkań w 2017 r. były o 11 proc. wyższe w stosunku do wyniku sprzed siedmiu lat. W przypadku Polski, analizowany indeks cenowy dla 2017 r. wynosi natomiast 100. To oznacza brak zmiany cen mieszkań w stosunku do 2010 r. Wynik dotyczący Polski ma związek z tym, że korekta cen nieruchomości mieszkaniowych z lat 2012 - 2013, była głębsza niż na terenie całej UE.

Generalnie ceny mieszkań najszybciej rosną na niewielkich rynkach: największe siedmioletnie wzrosty (47- 82 proc.) odnotowano w krajach, które nie są liderami pod względem liczby sprzedawanych nieruchomości. Mowa o Islandii, Estonii, Szwecji, Norwegii, Austrii oraz Łotwie. Natomiast stosunkowo niewielka dynamika cen rodzimych mieszkań miała miejsce w warunkach dobrej koniunktury gospodarczej (po 2013 r.). Podobna koniunktura spowodowała znacznie większe wzrosty cen m.in. na Węgrzech, w Czechach oraz Słowacji.

Wydaje się, że w przypadku Polski kluczowe znaczenie może mieć dobra kondycja branży deweloperskiej oraz jej zdolność do szybkiego zwiększania podaży oferowanych mieszkań. Polscy deweloperzy w odróżnieniu od swoich odpowiedników z innych krajów UE (m.in. Hiszpanii, Węgier oraz Irlandii), nie zostali mocno dotknięci przez pierwszą fazę globalnego kryzysu (2008-2010 r.)

POLECAMY W NASZEMIASTO.PL:

Pomorze jest najpiękniejsze! [niesamowite zdjęcia]

TOP 10 najtańszych dzielnic Gdańska [ceny]

TOP 5 najczystszych jezior na Pomorzu

Trójmiasto z lotu ptaka. Rozwiąż quiz!

Wideo

Więcej na temat:

Komentarze

Liczba znaków do wpisania:  4000/4000

Ta strona jest chroniona przez reCAPTCHA i obowiązują na niej polityka prywatności oraz warunki korzystania z usługi firmy Google. Dodając komentarz, akceptujesz regulamin oraz Politykę Prywatności.

Jeśli uważasz, że któryś z komentarzy łamie regulamin, to wyślij nam link do tego artykułu na pomoc@naszemiasto.pl

Wybrane dla Ciebie

Powiązane

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3