Rynek nieruchomości w Gdańsku. Ceny rosną, bo na rynku jest coraz więcej luksusowych mieszkań [zdjęcia]

Gdańsk w czołówce

Tymczasem, duży wpływ na wysokość wspomnianej średniej ceny statystycznej, wyliczanej przez portale na podstawie ograniczonej bazy, ma zwiększanie się w rynkowej puli nowych lokali udziału luksusowych apartamentów. Pod tym względem - jak wynika z raportu portalu RynekPierwotny.pl - Gdańsk prześcignął już wszystkie miasta w Polsce, w tym również Warszawę i Kraków, dotychczas dzierżące na przemian palmę pierwszeństwa.

W 2016 roku to właśnie królewski Kraków legitymował się najwyższym odsetkiem luksusowych lokali . Za takie uznano te apartamenty, których ceny kształtowały się w granicach 150-200 proc. średniej ceny ofertowej 1 m kw. nowego mieszkania oraz lokale, których ceny przekroczyły tę granicę. W Krakowie było ich 2,3 proc. Drugie miejsce należało do Warszawy (2,1 proc.), a trzecim podzieliły się Gdańsk i Wrocław (1,5 proc. ).

Rok później Gdańsk spadł z podium (2 proc. luksusu w ofercie), natomiast najwięcej drogich mieszkań oferował rynek wrocławski (4,2 proc.), Na drugim miejscu uplasował się Kraków, (3,9 proc.) na trzecim – Warszawa (2,1 proc.).
W 2018 roku to w stolicy Pomorza można było znaleźć najwięcej (procentowo, w stosunku do całej oferty rynku pierwotnego) luksusowych apartamentów - stanowiły one 7 proc. oferty deweloperów, w tym te, których cena co najmniej podwajała rynkową średnią stanowiły ekskluzywną grupę - 1,1 proc. A to oznacza, że cena za 1 m kw. co 100. mieszkania wynosiła prawie 15 tys. zł (średnia cena w Gdańsku sięgnęłą obecnie 7425 zł/m kw.).

Z tak dużym procentowym udziałem luksusowych lokali w rynkowej ofercie mamy do czynienia tylko w Gdańsku i w Warszawie, która znalazła się na drugim miejscu (5 proc. oferty, z tego 1,4 proc. - z co najmniej podwojoną średnią ceną rynkową, która w stolicy kształtuje się na poziomie 9203 zł/m kw.). Tak drogich lokali nie było ani w Krakowie (3. miejsce - 4,6 proc. nowych lokali w cenie 150-200 proc. średniej ceny rynkowej za 1 m kw.), we Wrocławiu (3,1 proc.) i Poznaniu (0,3 proc.).
- Wszystko wskazuje, że deweloperzy działający na terenie Gdańska, chcą pozyskać bardziej zamożnych klientów (w tym również inwestorów). Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sopocki rynek mieszkań stał się zbyt mały w stosunku do potrzeb nabywców - twierdzi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

O tym, że działający w Gdańsku deweloperzy liczą na zainteresowanie zamożnych klientów, świadczy oferta apartamentowa, zlokalizowana w pasie nadmorskim oraz w centrum miasta, szczególnie nad Motławą. Jednak nie tylko tam widzimy znaczący wzrost cen.

100 procent zysku w 5 lat

Giełdowa firma INPRO wprowadził właśnie do oferty ostatni etap inwestycji Wróbla Park, usytuowana tuż obok przystanku PKM Gdańsk Jasień. To 4 domy jednorodzinne, których ceny zaczynają się od kwoty 2,16 mln. zł. Z dotychczasowych ofert najdroższe były wille w luksusowym osiedlu, znajdującym się w Kiełpinku (cena – 2 mln. zł).

Tutaj wrażenie robi nie średnia za metr, a ostateczna kwota, tym bardziej, że w sprzedawanym od 2013 roku osiedlu deweloper wybudował już 84 domy (przede wszystkim w zabudowie bliźniaczej), których cena przez długi czas utrzymywała się na tym samym poziomie (ofertowa - 815 tys. zł, okresowo zdarzały się promocje i bonusy). Co się zmieniło?

- Dzisiaj oczekiwania rynku są inne, dlatego zmodyfikowaliśmy ofertę - mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy INPRO SA. - Domy są z pozoru podobne, ale diabeł - jak zwykle, tkwi w szczegółach. Nowe budynki mają prawie dwa razy większą powierzchnię (od 321 m kw. do 362 m kw.) i stoją na większych działkach. Zmieniło się też samo osiedle: mamy więcej do zaoferowania. Teraz są tu atrakcyjne tereny zielone z małą architekturą, plac zabaw i boisko wielofunkcyjne. Teren inwestycji jest monitorowany i strzeżony przez wyspecjalizowaną ochronę. Poza tym w górę poszły koszty budowy, co znalazło odbicie w końcowej cenie. Nie ukrywam – to taka wisienka na torcie w tym projekcie.

Od momentu rozpoczęcia budowy tej konkretnej inwestycji (2011 rok) zyskali również wszyscy ci, którzy kupili tu domy i mieszkania: na rynku wtórnym domy zbudowane w poprzednich etapach (pierwsze oddawano do użytku w 2013 roku) kosztują obecnie ok. 50 proc. więcej. Jeszcze bardziej – bo nawet o 100 proc. - poszły w górę ceny mieszkań w tym samym osiedlu, w budynkach wielorodzinnych.

Dzisiaj trudno w to uwierzyć, ale kilka lat temu osiedle Wróbla Staw należało do... tańszych lokalizacji, a w przeprowadzonej 5 lat temu ankiecie Dompress.pl określono tą lokalizację jako „peryferyjną”. Mieszkania były na tyle tanie, że kwalifikowały się do programu MdM (ceny zaczynały się od 4,1 tys. zł/m kw. netto w momencie wprowadzenia oferty na rynek). To jeden z przykładów na to, że w nieruchomości warto inwestować: dzisiaj na rynku wtórnym ceny zaczynają się od 8 tys. zł i idą w górę. Znalazłam ofertę nawet za 11 tys. zł/m kw.

Instynkt, albo dobra znajomość planów rozbudowy miasta

Ten konkretny projekt można więc zakwalifikować do specyficznej grupy niedoszacowanych, których wartość rośnie przede wszystkim ze względu na inwestycje infrastrukturalne, w tym przypadku – PKM.

Przykładów jest więcej: np. osiedle Pogodne (realizowane przez firmę Ekolan od 1999 roku) znajdowało się (wtedy) na tzw. końcu świata, a pierwsze mieszkania sprzedawano w cenie poniżej 2000 zł/m kw. Rozbudowa miasta w tym kierunku, a przede wszystkim budowa linii tramwajowej oraz zmiana cen w okresie dwóch dekad sprawiły, że dzisiaj na rynku wtórnym mieszkania na Pogodnym (dane z aktualnych ofert w internecie) „chodzą” po 6200-8200 zł/m kw. To najlepszy przykład na to, że zyski z nieruchomości należy rozpatrywać w dłuższym horyzoncie czasowym.

W ostatnich kilkunastu miesiącach znacząco poszły w górę ceny na ul. Jabłoniowej, Leszczynowej i w tej okolicy – ma to związek nie tylko z ogólną podwyżką cen, ale z budową Nowej Bulońskiej i przedłużeniem trasy tramwajowej. Ci, którzy kupili tam mieszkania kilka lat temu – sporo zyskali.

To nie koniec! Nowa Świętokrzyska jest dopiero w planach, a już jej przyszłe znaczenie dla poprawy komunikacji dyskontują deweloperzy wyznaczając ceny nowych inwestycji w tym rejonie na poziomie 1,5 do 2 tys. zł. Wyższym niż przed rokiem.