Nasza Loteria NaM - pasek na kartach artykułów

Spekulacje na rynku nieruchomości w Trójmieście. Kupić, sprzedać, ryzykować?

Aleksandra Chomicka
Bastion Wałowa w Gdańsku: budująca tą inwestycję firma LC Corp SA z zasady nie wyraża zgody na cesje mieszkań
Bastion Wałowa w Gdańsku: budująca tą inwestycję firma LC Corp SA z zasady nie wyraża zgody na cesje mieszkań mat. prasowe LC Corp SA
Nowe mieszkanie możemy kupić, wykończyć i przeznaczyć na wynajem - długo- lub krótkoterminowy. Oprócz bieżących dochodów, wyższych niż oprocentowanie bankowych lokat i dochodów z funduszy inwestycyjnych, w perspektywie mamy jeszcze zysk ze sprzedaży samego mieszkania. Inwestycja w nieruchomość to jedna z najkorzystniejszych lokat kapitału. Można na niej zarabiać na kilka różnych sposobów. Każdy z nich niesie za sobą jakieś ryzyko.

Dochody zależą od lokalizacji, sposobu wynajmu i kosztów, związanych z utrzymaniem mieszkania (co wiąże się z wyborem standardu jego wykończenia i wyposażenia, jego eksploatacją i zarządzaniem najmem). Okres oczekiwania na zwrot zainwestowanych pieniędzy to od 12 do 20 lat.

Zdarzają się klienci inwestycyjni, którzy zarabiają na odmianie flippingu. Po przeniesieniu własności i odebraniu mieszkania od dewelopera - wykańczają je i odsprzedają z zyskiem (najczęściej... inwestorom). To skuteczny sposób na zarobek, ale tylko dla tych, którzy mają talent w rękach albo znajomą firmę budowlaną. Każdy, kto wykańczał własne mieszkanie przy pomocy fachowców, to potwierdzi. Jeżeli nawet dysponujemy możliwościami – czy warto ryzykować?

W takim przypadku trzeba pamiętać o jednym niezwykle istotnym czynniku - o inżynierii finansowej: od zysku ze sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego kupna trzeba zapłacić podatek dochodowy (a w niektórych przypadkach również VAT). Fiskus nie zabierze dochodów, jeżeli uzyskane pieniądze przeznaczymy na zakup kolejnego lokalu. Ile razy jednak uwierzy, że to nasze hobby, a nie źródło zarobku?

Okres zwrotu nakładów to od kilku tygodni (gdy kupimy mieszkanie gotowe do odbioru) do kilkunastu miesięcy, a nawet dwóch lat, gdy kupimy w najatrakcyjniejszym momencie, czyli przy wprowadzaniu inwestycji na rynek.

Zarobić szybko, a nawet jeszcze najszybciej

Jednak w okresie, gdy ceny szybko rosną - narasta pokusa, by zarobić znacznie szybciej. Przerabialiśmy to przed dekadą, gdy ceny rosły w szczytowym okresie boomu na rynku nieruchomości nie o kilkanaście procent w skali roku, ale w skali miesiąca. To wprost prowokowało, by mieszkanie kupić i od razu sprzedać z zyskiem. [przycisk_galeria]

Czy również dzisiaj zakupy spekulacyjne mogą okazać się szybkim i opłacalnym biznesem, zwłaszcza w okresie wzmożonego zainteresowania?

- Aby ta forma inwestowania miała sens, wybrany przez nas lokal musi być położony w atrakcyjnej części miasta, gdzie jest bardzo duży popyt i oczywiście trzeba go kupić w korzystnej cenie - uważa Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej START. - W okresie przedsprzedaży mieszkania mogą kosztować nawet o 10-20 proc. mniej, dlatego warto interesować się tego typu promocjami. Takie lokale można później odsprzedać z 15- a nawet 20-procentowym zyskiem. Jednak opłacalny zakup i sprzedaż takiego lokalu wymaga sporej wiedzy i stałego śledzenia rynku nieruchomości.

Stosunek deweloperów do tego zjawiska jest w tym przypadku kluczowym czynnikiem. Biorąc pod uwagę fakt, że najlepiej opłaca się kupować na początku inwestycji, a jej realizacja trwa kilkanaście miesięcy - zyski realizowane były w czasie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości jeszcze na etapie oczekiwania na zakończenie budowy. Ponieważ mieszkań fizycznie jeszcze nie było - handlowano cesjami.

To zjawisko, chociaż w innej nieco postaci, znamy z okresu niedoboru wszelkich atrakcyjnych towarów na rynku. Wówczas sprzedawało się po prostu miejsce w kolejce. Często trudnili się tym zawodowi „stacze”. Handlujący deweloperskimi cesjami to ich odpowiednik. Zajęcie było bez wątpienia niezwykle dochodowe. Angażując środki, niezbędne na wniesienie deweloperowi pierwszej wpłaty przy podpisaniu pierwszej umowy można było zarobić w szczytowym okresie nawet jej wielokrotność.

Dzisiaj kluczowym zagadnieniem przy rozpatrywaniu takiego sposobu zarabiania na nieruchomościach jest sprawdzenie, czy deweloper, u którego chcemy kupić mieszkanie, wyrazi zgodę na cesję praw do niego. A to wcale nie jest oczywiste. Niektóre firmy wychodzą z założenia, że to konkurencja wobec ich działalności i zgody nie wyrażają.

Powrót do przeszłości

Żeby było jasne: umowy deweloperskie nie zawierają zakazu wykonywania cesji. Czy jednak na rynku deweloperskim zauważalne jest już zjawisko spekulacyjnego zakupu mieszkań? Jak wielu kupujących planuje zarobić na odsprzedaży lokali lub praw do umowy w trakcie ich budowy? Czy deweloperzy umożliwiają cesję umowy w czasie realizacji projektu?

- W naszych inwestycjach zdecydowanie mamy już do czynienia z zakupami spekulacyjnymi. W ciągu ostatnich kilku miesięcy zauważyliśmy wzrost ilości cesji z zawartych umów. Nie jest to jednak zjawisko masowe ze względu na znacznie wolniejszy i niższy przyrost cen niż w latach 2005-2006. Dotyczy tylko pojedynczych transakcji - mówi Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic (deweloper buduje osiedle Wolne Miasto w Gdańsku).

- Motywacją do zakupu mieszkań przez klientów inwestycyjnych jest chęć ulokowania na rynku nieruchomości wolnego kapitału i czerpanie zysku z najmu, a nie zakup stricte spekulacyjny - twierdzi Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp SA, realizującej w Gdańsku m.in. inwestycję Bastion Wałowa. - Kupujących z myślą o cesji jest niewielu. Ze względu na stosowane przez nas zabezpieczenia w postaci powierniczego rachunku bankowego, na którym przechowywane są środki pieniężne oraz konieczności uzgadniania zmian dotyczących wierzyciela z bankiem, nie przeprowadzamy cesji umów.

WARTO WIEDZIEĆ! Cesja prawa do mieszkania: na jakich zasadach?

Cesja (przelew) wierzytelności to umowa cywilnoprawna zawieraną między wierzycielem (cedentem, zbywcą wierzytelności) a osobą trzecią (cesjonariuszem, nabywcą wierzytelności). Na podstawie takiej umowy osoba trzecia staje się uprawniona do żądania od dłużnika spełnienia świadczenia, które przysługiwało dotychczasowemu wierzycielowi. W naszym przypadku dłużnikiem jest deweloper, który zobowiązał się wybudować i przenieść prawo własności mieszkania.
Na rynku mieszkaniowym cesje zazwyczaj dotyczą nieruchomości, których budowa się jeszcze nie skończyła. W takiej sytuacji cesjonariusz nie przejmuje mieszkania, tylko prawo do niego. Jest to wierzytelność. Deweloper na mocy podpisanej umowy przedwstępnej zobowiązuje się dostarczyć mieszkanie i przenieść prawo własności - w tym przypadku już na cesjonariusza.
(WGN)

WARTO WIEDZIEĆ! Czy deweloper musi wyrazić zgodę na cesję?

Teoretycznie cesja nie wymaga zgody dłużnika, może odbyć się poza jego wiedzą i akceptacją. W praktyce jednak firmy deweloperskie najczęściej w umowach zawierają klauzule ograniczające, zakazujące bądź uzależniające przeprowadzenie cesji od aprobaty dewelopera.
Dzieje się tak głównie dlatego, że transakcje cesji mogą być niekorzystne dla firm budujących i sprzedających mieszkania. Sprzyjają za to inwestorom spekulacyjnym, zwłaszcza jeśli chodzi o często stosowany system finansowania sprzedaży 10/90. Kupujący wpłaca tylko 10 proc. ceny, a pozostałe 90 proc. ma zapłacić dopiero po zakończeniu budowy. W międzyczasie jednak, jeśli wartość nieruchomości wzrasta, dokonuje on cesji. W ten sposób może sporo zarobić. Deweloperzy próbują utrudniać taką praktykę z obawy przed niestabilnymi klientami spekulacyjnymi, a także dlatego, że wprowadza ona konkurencyjną podaż mieszkań. (WGN)

WARTO WIEDZIEĆ! Obawa przed ryzykiem związanym z cesjami

Cesja może być korzystna dla inwestora, który zdaje sobie sprawę, że na jakiś projekt deweloperski jest szczególnie duże wzięcie. Wtedy sprzedaje prawa do nieruchomości i w ten sposób zarabia. Gdy mieliśmy do czynienia z bardzo dużą podażą nowych inwestycji, cesje występowały rzadko, bo kupujący nie mieli problemu z wyborem atrakcyjnych obiektów. Dopóki podaż równoważyła się z popytem (czego świadectwem były stabilne przez kilka lat ceny) - problemu nie było. Mimo wszystko jednak - w niektórych segmentach rynku i projektach realizowanych zwłaszcza na cele inwestycyjne cesje mogą być stosowane. Np. jeśli chodzi o nieruchomości realizowane stricte pod wynajem, w bardzo dobrych lokalizacjach. Z drugiej strony z cesji mogą korzystać ludzie, którzy w jakiś sposób znaleźli się w trudnej sytuacji życiowej, finansowej i z tego powodu decydują się na sprzedaż praw do nieruchomości.(WGN)

ZOBACZ TAKŻE: Morawiecki: Musimy zwiększyć liczbę tanich mieszkań
/f93d349b-170c-a4d5-6376-71031533b780,29e0dfdb-2f22-245e-a3c6-8041aa964771
Agencja Informacyjna Polska Press

POLECAMY W NASZEMIASTO.PL:

Pomorze jest najpiękniejsze! Zobaczcie niesamowite zdjęcia!

TOP 10 najtańszych dzielnic Gdańska. Gdzie są najtańsze mieszkania?

TOP 5 najczystszych jezior na Pomorzu. Musisz tam pojechać!

Trójmiasto z lotu ptaka. Rozpoznasz te miejsca? Rozwiąż quiz!

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Jak działają oszuści - fałszywe SMS "od najbliższych"

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gdansk.naszemiasto.pl Nasze Miasto