Plan zagospodarowania dla części pasa startowego na Zaspie w Gdańsku. Co zakłada? Dyskusja nad projektem

Na potrzeby niniejszej relacji postanowiłam zrezygnować z chronologicznego porządku i przytaczania głosów poszczególnych uczestników, bo zagadnienia powracały cyklicznie w kolejnych wypowiedziach. Pogrupowałam więc je merytorycznie.

Sprawa pierwsza: tryb uchwalania planu, czyli niezwykle często zadawane w dyskusji pytanie: „Dlaczego tak się spieszymy”. Przypomnijmy: projekt został wyłożony 19 lipca tego roku, dyskusja odbyła się 11 sierpnia, a termin składania uwag do planu upływa 30 sierpnia. W sumie – 42 dni. Na to pytanie reprezentanci Biura Rozwoju Gdańska odpowiadali zgodnie: dyskusje trwają już kilka lat, argumenty mieszkańców Zaspy – którym chodzi o pogorszenie warunków funkcjonowania całego osiedla i „pasożytowania” na jego infrastrukturze przez sąsiadów z nowej zabudowy – są znane, a nad miastem wisi groźba odszkodowania dla inwestora za utraconą wartość inwestycyjną terenu, czyli obszaru pasa.

W ramach procedowanego obecnie projektu, twórcy planu zagospodarowania mają obowiązek uwzględniać wymagane (minimalne) współczynniki tylko dla nowej zabudowy, nie są zobowiązani do rozpatrywania, na ile pogorszy się dobrostan dotychczasowych mieszkańców. Zdaniem projektantów, odniosą oni jednak również korzyści z powstania nowej zabudowy: będą mogli korzystać z placówek handlowych i usługowych, których lokalizację w parterach nowych budynków przewiduje projekt planu.

Sprawa druga: z czego wynika kwestia ewentualnych roszczeń inwestora? W momencie zakupu gruntu (2015 rok) obowiązywały założenia planu zagospodarowania z 2004 roku, które dawały możliwość budowy obiektów handlowo-usługowych o powierzchni do 50 tys. m kw., czyli wielkości mniej więcej Galerii Bałtyckiej. W 2018 roku inwestor rzucił jednak projekt budowy już nie tylko wielkopowierzchniowego obiektu handlowego, ale jeszcze bardziej uciążliwego dla sąsiadów magazynu-hubu, czyli punktu węzłowego zespołu hal magazynowych. Biorąc pod uwagę zapotrzebowanie na tego typu obiekty, jakie zrodziło się m.in. w okresie postcovidowym – wartość terenu na pasie startowym znacznie wzrosła.

I wprawdzie deweloper na serio chyba o budowie hubu nie myśli, ale chciałby osiągnąć zyski na takim poziomie, jaki ta inwestycja by mu gwarantowała. I tutaj właśnie skala zabudowy mieszkaniowej, niewspółmierna do obecnie istniejącej, ma mu to zagwarantować. Przypomnijmy: plan przewiduje obecnie zbudowanie ok. 11 100 mieszkań.

Projektanci tego nie ukrywali: opracowując plan zagospodarowania, muszą uwzględniać czynniki ekonomiczne (w domyśle – możliwość ubiegania się przez inwestora o odszkodowanie). Dlatego projektują niejako pod jego dyktando, opierając się na koncepcjach wynikających z projektu, który zwyciężył w rozpisanym w 2015 roku konkursie architektonicznym.

Warto w tym momencie, odstępując od sposobu suchej relacji dziennikarskiej, przypomnieć, że Zaspa w przeszłości już taką sytuację przeżywała, aczkolwiek á rebours. W 1994 roku firma Cash and Carry kupiła działkę w tej dzielnicy, dla której plan zagospodarowania przewidywał funkcję mieszkaniową, i chciała wybudować na niej hurtownię. Walka mieszkańców Zaspy z tym inwestorem miała kilka etapów. W grudniu 1996 roku, w wyniku rozprawy przed Naczelnym Sądem Administracyjnym, zostały uchylone decyzje:

• o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
• oraz o pozwoleniu na budowę,

wydane korporacji „Makro Cash and Carry” przez prezydenta Gdańska. W efekcie holenderska firma wystąpiła do sądu z żądaniem odszkodowania od miasta. Radzie Miasta Gdańska sąd zarzucił elementarny brak wiedzy legislacyjnej. Pod koniec stycznia 2000 r. spółka MC&C złożyła w sądzie pozew przeciwko gminie Gdańsk. Domagała się 19 520 839 zł zadośćuczynienia za uniemożliwienie budowy hurtowni.

W lipcu 2020 roku sąd skargę odrzucił, chociaż nie ze względu na jej zasadność, a ze względów proceduralnych, przyznając że Makro bezsprzecznie straty poniosło. Sprawa w efekcie „rozeszła się po kościach”, bo działkę kupił Invest Komfort i – zgodnie z planem zagospodarowania – wybudował na niej osiedle Jelitkowski Dwór. Transakcja chyba zrekompensowała MC&C straty, bo więcej do sprawy nie wracano. Sąsiedzi, tj. protestujący sąsiedzi z Zaspy, pogodzili się z tzw. mniejszym złem, jakim wobec megahurtowani było kameralne osiedle.

– Cechą charakterystyczną Jelitkowskiego Dworu będzie kameralność – mówi Tomasz Kaniewski, dyrektor Invest Komfort. – Budynki będą dwu-, trzypiętrowe. Powstaną parkingi, boiska, plac zabaw oraz sklep osiedlowy. Cena metra kw. mieszkań wyniesie ok. 3 tys. zł – pisała 6 listopada 2000 r. na łamach gdańsk.naszemiasto.pl Iwona Rodziewicz.

Przytaczam ten fragment dla uświadomienia skali odszkodowania, jakiego dzisiaj mógłby zażądać w takiej sytuacji inwestor. Obecnie mieszkania w Jelitkowskim Dworze wyceniane są (według morizon.pl) w granicach 12-15 tys. m kw.

Wracając do środowej dyskusji: była przez widmo owego (potencjalnego) odszkodowania zdominowana. Biorący w niej udział mieszkańcy Zaspy i osoby w konflikt już zaangażowane (m.in. z Rady Dzielnicy, spółdzielni mieszkaniowej Młyniec, a także Rady Miasta) argument ten słyszały przy kolejnych pytaniach – o zieleń, o retencję deszczówki, o miejsca parkingowe w nowo budowanych obiektach, o zbyt ciasne drogi, którymi nie tylko nowi, ale przede wszystkim już mieszkający na Zaspie będą musieli się dzielić.

W planowanej zabudowie przyjęto – jeżeli chodzi o zieleń – minimalne wskaźniki. Zaliczona ma być do niej m.in. powierzchnia dachów zielonych (chociaż projektant pocieszał, że tylko w 50 procentach), które – tak jak już w łączniku między dwoma istniejącymi budynkami – będą dostępne tylko dla lokatorów tych budynków. Mieszkańcy Zaspy wskazywali na nierówność: zielone dziedzińce między heksagonalnie ustawionymi blokami są ogólnie dostępne i to tam – co do tego nikt nie wyrażał żadnych wątpliwości – kierować się będą, w celu zaznania kontaktu z naturą, nabywcy (lub podnajemcy) mieszkań w nowych budynkach.

– Nie należy oczekiwać, że całą przestrzeń realizowana przez dewelopera będzie dostępna dla wszystkich – postawił kropkę nad „i” przedstawiciel BRG.

I to właśnie budzi największy sprzeciw mieszkańców Zaspy Młyniec, której terenów nie chronią szlabany.

– Tak naprawdę mieszkańców Zaspy nie interesuje, czy będziemy mogli korzysta z „ich” terenów zielonych. Nas interesuje, dlaczego oni bez przeszkód będą mogli korzystać z naszych – odpowiedziała uczestniczka dyskusji. – Dlaczego nie można narzucić inwestorowi obowiązku urządzenia zieleni na porównywalnym procentowo obszarze nowej zabudowy? – dodała.

Podobnie ma się sprawa z parkingami: w projekcie planu jest przyjęty wskaźnik 1,2 na mieszkanie. Na pytanie, dlaczego zastosowano minimalny przelicznik, skoro wiadomo, że dzisiaj spora część rodzin ma dwa auta – usłyszeliśmy odpowiedź, że Zaspa to dzielnica doskonale skomunikowana. W domyśle: wcale auta mieć nie trzeba. Argument, że „nowi” będą, chcąc nie chcąc, parkowali między „starymi” blokami, które nie mogą swoich przestrzeni zamknąć, autorzy planu usiłowali zneutralizować obietnicą wspomnianych już korzyści z wybudowania przez inwestora na pasie nowych lokali handlowych.

Co do retencji na zapytanie jednego z uczestników, czy inwestor będzie zobowiązany do zakładania np. ogrodów deszczowych – projektant odpowiedział, że nie ma on (inwestor) takiego obowiązku, ale mamy (tj. projektanci) nadzieję…

O skali problemu zaś świadczą wyliczenia jednego z uczestników dyskusji: przy takim procencie powierzchni biologicznie czynnej, jaką narzuca deweloperowi projektowany plan – w przypadku deszczów tak ulewnych, jakich w ostatnich tygodniach doświadczyło wiele polskich miast, z obszaru przyszłej inwestycji, zabetonowanej w 75 procentach, spłynęłoby – głównie na okoliczne tereny, 4 mln litrów wody.

W dyskusji poruszany był również dysonans, powiedzmy to estetyczny lub urbanistyczny, czyli brak kompatybilności nowej zabudowy z istniejącym układem urbanistycznym, stanowiącym przez dekady o wyjątkowości gdańskiej dzielnicy.

– Nie ma możliwości nawiązania do heksagonalnego układu dzielnicy – usłyszeliśmy od projektanta – bo dzisiaj się tak nie buduje. Nowa zabudowa ma odpowiadać nowym standardom, czyli założeniom pierzejowego układu zabudowy.

Pozwolę sobie na komentarz. Gdzie, jak gdzie, ale w Gdańsku to właśnie układ urbanistyczny jest chroniony prawem w przypadku historycznej zabudowy Głównego Miasta. Tysiące ludzi przyjeżdżają podziwiać jego nie tylko (w większości odbudowany) kompleks, ale również gdańskie Przymorze jako przykład podręcznikowy zabudowy pasmowej (nazwisko twórców tej teorii – Zofii i Oskara Hansenów – widnieje w podręcznikach urbanistyki na całym świecie). Układ urbanistyczny może być świadectwem, że tak się kiedyś budowało, bardziej trwałym niż same budynki.

Do tej pory do zasad urbanistycznych (skala zabudowy, układ) stosowali się ci deweloperzy, którzy już na Zaspie budowali, m.in. INPRO, Euro Styl, Allcon, których przykłady w toczącej się w minioną środę dyskusji często właśnie z tego względu przywoływano.

Podsumowaniem dyskusji mogą być dwa głosy:

– Nie widzę tego kompromisu, o którym tutaj ciągle słyszymy – powiedział jeden z uczestników. – To osiedle jest nam (mieszkańcom Zaspy – przyp. red.) w takim kształcie niepotrzebne. Inwestor powinien coś od siebie dać również mieszkańcom Zaspy. Jeśli go do tego teraz nie zmusimy, to na co możemy liczyć?

– Czy projektanci mają świadomość, że taki projekt i przyjęte w nim rozwiązania będą generowały konflikty społeczne między nową a starą zabudową?

Na to ostatnie projektant odpowiedział lakonicznie:

– Nowe zawsze generuje konflikty...

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie planu miejscowego, może wnieść uwagi. Uwagi można wnosić na piśmie do Prezydenta Miasta Gdańska, z podaniem (co, jak podkreślała przedstawicielka BRG – jest bardzo istotne dla procedowania wniosku) imienia i nazwiska lub nazwy jednostki organizacyjnej i adresu, oznaczenia nieruchomości, której uwaga dotyczy, w nieprzekraczalnym terminie do dnia 30.08.2021 r.

Pisma należy kierować na adres Biuro Rozwoju Gdańska, ul. Wały Piastowskie 24, 80–855 Gdańsk lub w postaci elektronicznej, w szczególności za pomocą poczty elektronicznej, na adres email: [email protected] lub przez platformę ePUAP.