Szwedzki fundusz nieruchomości kupił od Budimeksu 300 mieszkań w Gdańsku. Deweloper... dopiero je wybuduje

Warto dodać, że do transakcji sprzedaży mieszkań doszło w momencie finalizacji sprzedaży Budimexu Nieruchomości spółce CP Developer, utworzonej przez firmy Cornerstone Partners i Crestyl. Do przeniesienia tytułu do wszystkich udziałów Budimeksu Nieruchomości na rzecz CP Developer doszło 24 maja 2021 r. na podstawie umowy dotyczącej ich zbycia w wykonaniu pierwszej umowy zawartej w lutym tego roku.

To trzecia transakcja spółki ze szwedzkim rodowodem na polskim rynku, wcześniej kupiła ona jednak mieszkania tylko w Warszawie.

Dzięki transakcji zostaniemy w najbliższych latach liderem na polskim rynku mieszkań na wynajem. Po raz pierwszy wejdziemy do Gdańska, Krakowa, Wrocławia i Poznania - mówi Stanislav Kubáček, który kieruje w Heimstaden zespołem odpowiedzialnym za przejęcia w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i w Niemczech. Jak zapowiada - w ciągu najbliższych pięciu lat fundusz przejmie ok. 4000 mieszkań w pięciu polskich miastach.

Globalny kapitał inwestycyjny, poszukujący bezpiecznych opcji na rynkach nieruchomości, stawia dziś na mieszkania. To najnowszy trend na rynku, transakcji przybywa na skutek… epidemii Covid19. Dlaczego?

Przypomnijmy: dotychczas to polskie biurowce były „gorącym towarem”. Przed wybuchem epidemii szlagierem na rynku nieruchomości były prywatne akademiki. Już w ubiegłym roku te ostatnie nieruchomości znacznie straciły, podobnie jak galerie handlowe. Natomiast znacznie wzrosło zainteresowanie powierzchniami magazynowymi (skutek przeniesienia handlu w dużej mierze do internetu). Trudno jeszcze powiedzieć, jak wygląda aktualnie krajobraz po covidowej bitwie.

O tym, że również w sektorze mieszkań na wynajem od kilku lat Polska jest na celowniku największych, światowych graczy inwestujących w sektorze PRS mówiło się raczej niewiele. Transakcje dotyczyły nieruchomości warszawskich i to właściwie wyłącznie tych z najwyższej półki.

Jak widać - sytuacja zmienia się dynamicznie. W 2020 roku wartość inwestycji w sektorze PRS wyniosła w Polsce 250 mln euro. To duży wzrost w porównaniu z wolumenem transakcji odnotowanym w 2019 roku, który jak podaje Walter Herz, miał wartość około 300 mln zł. Podkreślam: porównujemy euro ze złotymi!

Zdaniem analityków Walter Herz, niedługo będziemy obserwować serię kolejnych transakcji.

Sektor PRS skupia w Polsce zaledwie kilka tysięcy mieszkań i apartamentów, ale jego wzrost w najbliższych 18 miesiącach będzie spektakularny. Trend związany z rozwojem tego segmentu widoczny jest w całej Europie, ale w Polsce możemy obserwować ciekawy proces jego narodzin. Pierwsze portfele mieszkań dopiero się tworzą. Nie mamy jeszcze standardów i infrastruktury niezbędnej do funkcjonowania rynku wynajmu instytucjonalnego mieszkań. Brakuje, nie tylko gotowych nieruchomości, których poszukują inwestorzy, ale także wyspecjalizowanych w ich budowie deweloperów czy zarządców. Inwestorzy podpisują umowy i czekają na realizację projektów. By poszerzyć dostęp do produktów inwestycyjnych fundusze zaczęły również przejmować spółki deweloperskie budujące mieszkania – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

O czym mowa? O przyczynach i skutkach tego samego zjawiska. Działający w Polsce deweloperzy niezbyt chętnie wchodzą w transakcje pakietowe, bo wiąże się to z mniejszymi zyskami, jak to przy sprzedaży hurtowej bywa. Obecnie, kiedy mieszkania sprzedają się jak świeże bułki, wolą zarabiać (więcej) na transakcjach detalicznych. W tej sytuacji łatwiej… kupić dewelopera. Na początku ubiegłego roku doszło do przejęcia wrocławskiej firmy deweloperskiej Vantage Development przez niemiecką firmę TAG Immobilien, która zarządza w Niemczech ponad 84 tys. mieszkań na wynajem. W Polsce w ciągu najbliższych 5 lat inwestor zamierza zgromadzić zasoby sięgające nawet do 20 tys. mieszkań. Pierwsze z nich mają trafić na wrocławski rynek najmu pod marką Vantage Rent. W przypadku Budimeksu stało się inaczej: kto inny kupił firmę, kto inny mieszkania - na różnym etapie realizacji, jak podkreśla oficjalny komunikat. To najciekawsze w tej transakcji, bo oznacza, że - jak w Gdańsku - w grę wchodzą lokale również na etapie (prawie ) dziury w ziemi.

Głównym ograniczeniem szybkiego wzrostu segmentu PRS w Polsce jest bowiem brak gotowych do zakupu portfeli nieruchomości w tym segmencie ze względu na wspomnianą niską skłonność deweloperów do transakcji z funduszami, zwłaszcza wobec silnego popytu ze strony nabywców indywidualnych. W tej sytuacji posiadanie firmy deweloperskiej to przyczółek do budowania platformy inwestującej w mieszkania na wynajem, a ten rodzaj inwestycji jest jednym z priorytetów międzynarodowych funduszy.

Fundusze inwestycyjne są na tyle zainteresowane inwestycjami w rynek czynszowy w Polsce, że gotowe są w tym celu kupować firmy deweloperskie z myślą o przekształceniu ich - przynajmniej częściowo - w firmy budujące i zarządzające portfelem mieszkań na wynajem -wyjaśnia Paweł Sztejter, ekspert JLL.

Zainteresowanie inwestycjami w przynoszące dochód obiekty związane z zamieszkiwaniem rośnie na całym świecie, a sektor living jest już drugą co do wielkości klasą aktywów – zarówno na świecie, jak i w Europie.

Największymi graczami na rynku są obecnie państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz prywatna platforma Resi4Rent.
Funduszem Mieszkań na Wynajem zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego. W jego rękach jest ponad 2 tys. mieszkań kupowanych od firm deweloperskich w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Katowicach, Łodzi i Gdańsku w latach 2012-. W stolicy Pomorza pierwsi najemcy odebrali klucze od mieszkań (w osiedlu Browar Gdański) w 2015 roku, potem FnW kupił jeszcze jeden budynek w tej lokalizacji. Kolejnym nabytkiem była nieruchomość położona dalej od centrum – przy ul. Mariana Kołodzieja.

Około 1,9 tys. mieszkań we Wrocławiu, Łodzi i Warszawie skupia natomiast prywatna platforma Resi4Rent, utworzona przez firmę deweloperską Echo Investment oraz Griffin Real Estate w imieniu globalnego funduszu inwestycyjnego PIMCO. Do 2025 roku firma planuje rozszerzyć ofertę do 10 tys. mieszkań, zlokalizowanych także w Krakowie, Poznaniu i Gdańsku.

Ale to właśnie szwedzki operator Heimstaden Bostad wyrasta na lidera na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce, realizując kolejne zakupy. Dotychczas Heimstaden Bostad miał w portfelu prawie 1350 mieszkań w Polsce, przeznaczonych na wynajem i szerokie plany rozwoju w naszym kraju (fundusz za 380 mln zł nabył prawie 650 mieszkań w projektach, Moko Botanika, Studio Okęcie i jednym z budynków w inwestycji Unique Tower od firmy Marvipol, a 640 mieszkań na warszawskiej Pradze Północ i Służewcu w formule build-to-rent wybuduje dla niego firma deweloperska Eiffage Immobilier). W Norwegii, Szwecji, Danii, Holandii, Niemczech i Czechach inwestor posiada ponad 103 tys. mieszkań na wynajem.

- Transakcja Heimstaden to kolejny dowód na atrakcyjność polskiego sektora living. Polska stała się nowym celem dla międzynarodowego kapitału, a aktywa mieszkaniowe inwestycją pierwszego wyboru. Istnieje silny fundamentalny popyt na mieszkania na wynajem, a zwroty z inwestycji są zdecydowanie wyższe niż w Europie Zachodniej. Na dodatek policentryczna struktura miejska w Polsce zapewnia skalowalność. Inwestorzy w coraz większym stopniu dostrzegają te mocne strony i chętnie je wykorzystują - komentuje Maximilian Mendel, dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych JLL, kierujący pracami zespołu doradzającego firmie Heimstaden w kwestiach handlowych związanych z tą transakcją.

Może warto wyjaśnić, jak tą diagnozę zrozumieć: chodzi o to, że inwestor widzi szanse na zyski nie tylko w stolicy i ma nadzieję, że te zyski będą się zwiększać wraz ze zwiększaniem przychodów.

- Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat rynek PRS w naszym kraju może wzrosnąć do ponad 20 tys. mieszkań, a przez kolejne dwa nawet potroić te zasoby. Już w tym roku możemy spodziewać się kilku dużych transakcji, w tym także umów typu forward funding, w ramach których fundusze uczestniczą w finansowaniu budowy projektów. Zainteresowane wejściem do Polski są zarówno fundusze europejskie, jak i kapitał izraelski i amerykański. Do największych firm aktywnych na naszym rynku należy m.in. TAG Immobilien (to właśnie ten fundusz kupił wroclawską firmę deweloperską Vantage – przyp red.), Resi4Rent, Heimstaden Bostad, Golub GetHouse, Catella, Aurec Capital Poland, Van der Vorm Vastgoed, czy Zeitgeist Asset Management – mówi Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz.

Ta ostatnia firma działa już w również w Gdańsku. Zeitgeist Asset Management to firma zarządzająca aktywami inwestorów prywatnych i instytucjonalnych realizuje inwestycję właśnie w formule forward funding. W jednej z najbardziej prestiżowych dzielnic miasta - Oliwie - buduje cztery budynki mieszkalne z przeznaczeniem na najem średnio- i długoterminowy. Prace deweloperskie są prowadzone przez grupę BMC.

Nowe osiedle jest zlokalizowane przy ul. Czyżewskiego 34 i graniczy z jednej strony z lasami i wzgórzami oliwskimi, a z drugiej z terenami AWF i historyczną częścią Gdańska. Niewątpliwą zaletą jest bliskość biznesowego centrum Trójmiasta, z licznymi biurowcami i zapleczem komercyjnym. Mieszkania mają być oddane do użytku w marcu 2022 r.

- Motywacją do inwestowania w Polsce jest z pewnością utrzymujący się wciąż duży niedobór mieszkań. Silnym magnesem są również stopy zwrotu, które kształtują się u nas na poziomie 5-6 proc., o 1,5 do 2 proc. wyższym niż w krajach Europy Zachodniej - informuje Bartłomiej Zagrodnik z firmy WalterHerz. - By poszerzyć dostęp do produktów inwestycyjnych fundusze zaczęły również przejmować spółki deweloperskie, budujące mieszkania – dodaje.

Kiedy go tworzono – mowa była (podobnie jak w przypadku programu Mieszkanie Plus) o budowie tanich mieszkań na wynajem. Potem jednak fundusz zaczął skupować gotowe budynki od deweloperów, w atrakcyjnych lokalizacjach, w których – jak się okazało -wcale tanio nie było. Jednak zarządzający wówczas funduszem Mirosław Barszcz wyciągnął z zanadrza arcyciekawy argument: przekonywał mianowicie, że – by zebrać środki na te tanie mieszkania – fundusz musi najpierw zarobić, dlatego realizuje w pierwszej kolejności zadania komercyjne.

Obecnie Fundusz ma ok. 4 tys lokali, w tym 212 w Gdańsku. Aktualne ceny: 3-pokoje w Browarze (71 m kw) czynsz 3496 zł plus opłata eksploatacyjna 6,10 zł/m kw./mies., plus koszty mediów wg. liczników. W kolejnej lokalizacji, bardziej oddalonej od centrum, bo przy ul. Mariana Kołodzieja, za 2 pokoje (41 m kw.). czynsz wynosi 1445 zł, trzeba naturalnie i w tym przypadku doliczyć dodatkowe opłaty. Takie koszty są już do przyjęcia, ale nie są wcale konkurencyjne do ofert prywatnych. Po pierwsze - mieszkania (przynajmniej te w Gdańsku) nie są ani wyposażone, ani umeblowane - poza kuchnią i łazienką (w tej ostatniej jest nawet pralka). Propozycje w tej samej cenie z rynku prywatnego często zawierają już zaliczki na opłaty licznikowe, zużycie mediów, opłat za ogrzewanie, ciepłą oraz zimną wodę czy też wywóz śmieci. Brak mebli sprawia, że oferta jest mniej atrakcyjna np. dla osób uczących się.

Działalność Funduszu Mieszkań na Wynajem miała przekonać zagraniczne fundusze, że warto inwestować w polski rynek mieszkaniowy. Tutaj akurat jego rola nie wydaje się szczególnie znacząca.

Jak na razie mamy więc 212 lokali, którymi dysponuje FnM, teraz 300 kolejnych dołożył do tej puli Heimstaden Bostad, 210 mieszkań w Oliwie (dla Zeitgeist Asset Management) buduje BMC, nad realizacją 295 zastanawia się Echo Investment (lokalizacja – Młode Miasto), lokale na wynajem buduje też fundusz Tonsa (przy ul. Rzeczpospolitej, Zaspa). To ciągle niewielka nisza na rynku zdominowanym przez inwestorów prywatnych.